I januariavtalet listas 73 punkter som regeringen, Centerpartiet och Liberalerna är överens om ska genomföras. Bostadspolitiken berörs i flera punkter och många ska utredas vidares, så exakt hur de slutligen formuleras är oklart.
För att lösa problemen på bostadsmarknaden krävs ett helhetsgrepp med flera olika åtgärder. Vi är övertygade om att det behöver omfatta en långsiktig reformering av hyressättningssystemet. Samtidigt är vi angelägna om att redan i dag få det kollektiva förhandlingssystemet att fungera bättre. Januariavtalet adresserar båda dessa perspektiv. Det är skälet till att vi välkomnar förslagen.
Ur ett socialt perspektiv är det däremot bekymmersamt att januariavtalet saknar förslag som adresserar behovet av en bättre social bostadspolitik. För bostadsmarknadens mest utsatta behövs ett flertal åtgärder och få om någon handlar om tillträde till eller prisbildning för nybyggda bostäder.
Fri hyressättning vid nybyggnation är en av de reformer som väckt mest uppmärksamhet. Hyran inom dessa bestånd sätts efter en inledande period enligt en tariff grundad på jämförbara nybyggda objekt med en gradvis anpassning för att uppnå förutsägbarhet eller genom förhandling med hyresgästföreningen. Fastighetsägaren väljer vilken av dessa metoder som tillämpas. Begreppet tariff väcker dock många frågetecken.
Är det då möjligt att höja hyrorna så mycket mer än vad de ligger på i dag? Vad vi efterlyst är inte möjligheten att ta ut högre hyror i nyproduktion, utan en utvidgad avtalsfrihet som gör det enklare att teckna bindande avtal mellan hyresvärd och hyresgäst. Genom att erbjuda ett alternativ till kollektivt förhandlade hyror kan den ekonomiska risken reduceras och utrymmet för att utveckla erbjudandet till bostadskonsumenterna utvidgas. Däremot ligger hyran i flertalet nybyggen på ungefär den nivå som marknaden klarar och utrymmet att höja den ytterligare är ytterst begränsat.
Varför bara fri hyressättning i nyproduktion när hela hyressättningssystemet behöver förändras? När det gäller strukturella reformer i hyressättningssystemet är det logiskt att politiken börjar med nyproduktionen. Det omfattar bara bostäder som ännu inte finns och berör därmed heller inte hyresgäster med redan ingångna avtal. Genom gradvisa reformer av dagens hyressättningssystem, där fri hyressättning i nyproduktion är ett naturligt och mindre kontroversiellt första steg, kommer hyresbostadsmarknaden att fungera bättre och det utgör den främsta drivkraften för investeringar.
En kommission ska kartlägga hur läge och kvalitet ska få större betydelse för hyressättningen. Den ska hantera hur enskilda bruksvärdesfaktorer som läge och olika kvaliteter i boendet ska värderas. Det kan påverka hyresnivåerna i de lägenheter som får ändrade bruksvärden. Detta är viktiga frågor men de berör inte frågan i den årliga förhandlingen som handlar om justeringen av den allmänna hyresnivån på en ort. Den frågan ska istället hanteras inom ramen för en departementsskrivelse.
Ett oberoende tvistlösningsorgan och tidsgränser för förhandlingar om årlig hyresjustering införs.
Det behövs ett oberoende tvistlösningsorgan, men ett sådant behöver också tydliga grunder för vad den årliga hyresjusteringen ska baseras på. Utan tydliga grunder för den årliga hyresjusteringen kan man inte avgöra vad som är en rimlig hyresutveckling och då har man missat poängen med en oberoende tvistlösning. Det skapar också en transparens och förutsebarhet i systemet.
Det föreslås bli större frihet för hyresvärden och hyresgästen att själva komma överens om hur man prissätter till- och frånval i lägenheten. Hyresvärdar vill gärna kunna möta de individuella önskemål som finns men samtidigt vara säkra på att få betalt för det.
Alla parter på bostadsmarknaden – Fastighetsägarna, Sabo och Hyresgästföreningen står bakom förslagen i den statliga svarthandelsutredningen som lades fram 2017. Skärpningar av lagstiftningen kring försäljning av svarta hyreskontrakt och kriminalisering av köp är nödvändiga åtgärder för att minska svarthandeln. Att regeringen nu vill utreda frågan igen är märkligt när vi nyligen haft en gedigen utredning.
För oss som branschorganisation ser vi förslagen som ett kvitto på att påverkansarbete lönar sig. Vi har visat att bostadsmarknaden måste förändras men att det också kommer att kräva nya lösningar. Besluten som fattas måste utgå från dagens förutsättningar gällande bland annat byggkostnader, processer, skattereformer, valfrihet och framför allt individens förutsättningar.
Anna Forsman,
platsansvarig Luleå, Fastighetsägarna Mittnord AB