I dag tyder det mesta på att Luleå kommun kommer att genomföra försäljningen av 30 procent av Lulebos bestånd av hyreslägenheter. För hyresgästernas räkning hoppas vi kunna skapa ett bra samarbete med Rikshem och att vi även i fortsättningen ska ha ett bra samarbete med Luleå kommun och Lulebo.
Genom den avsedda affären vill kommunen stärka Lulebo, ge bolaget möjlighet att nyproducera, satsa på underhåll och få privata aktörer att bygga i Luleå.
Vi utgår från att Luleå kommun och Lulebos styrelse nu tar ett ansvar för att Lulebo får möjlighet att agera som ett starkt och välskött allmännyttigt bostadsföretag. Det är viktigt att Lulebo verkligen stärks av affären.
Med den utgångspunkten blir frågan om Lulebos framtida ekonomi viktig. Detta har stor betydelse och är något som av någon anledning tyvärr inte har redovisats i debatten. Vi hoppas därför att nedanstående fiktiva räkneexempel inte blir verklighet.
Låt oss säga att Lulebo säljer fastigheter till ett bokfört värde av 1 000 miljoner kronor. Dessa fastigheter ger i dag en årlig avkastning på åtta procent efter avskrivningar och räntekostnader. Detta ger 80 miljoner kronor årligen till Lulebo. Dessa pengar används bland annat till löpande underhåll av det befintliga fastighetsbeståndet.
Om Lulebo säljer dessa fastigheter för till exempel 1 500 miljoner kronor, återbetalar lån och betalar skatt, säger vi för enkelhetens skull att det återstår 1 000 miljoner kronor. Lulebo får nu dessa pengar som en engångsförstärkning av kassan, men de får inte längre den årliga avkastningen.
Efter affären har den nya hyresvärden tagit över den avkastning som fastigheterna gav. Lulebo får vanlig bankränta på det tillförda kapitalet. Bankräntan är i bästa fall cirka en procent, vilket ger en årlig avkastning på tio miljoner. Om Lulebo satsar 500 miljoner kronor i nyproduktion och underhåll återstår 500 miljoner i eget kapital som ger en avkastning på fem miljoner kronor. I sammanhanget är det värt att nämna att nyproducerade fastigheter ger en låg avkastning under de första åren. Till viss del kan Lulebo minska sina övriga driftskostnader, eftersom antalet fastigheter blir färre, men frågan är med hur mycket?
I detta exempel har Lulebo minskat sina möjligheter att till exempel satsa på underhåll med 75 miljoner kronor per år, vilket långsamt riskerar att försvaga Lulebo på sikt.
Det har alltså stor betydelse vilka fastigheter som ingår i köpet. Vi hoppas att kommunen och Lulebos styrelse agerar professionellt, så att ovanstående exempel inte är eller blir en verklighet. Vi är överens om vikten av att Lulebo ska stärkas av affären.
Hyresgästföreningen arbetar för allas rätt till en bra bostad till en rimlig kostnad och vi hoppas att Luleå kommun säkerställer så att nuvarande och framtida hyresgäster får ett reellt inflytande över sitt boende och att Lulebo ges bra förutsättningar inför framtiden.
Sören Lejon,
ordförande Hyresgästföreningen Luleå
Henry Magnusson,
regionchef Hyresgästföreningen Norrland